Manuál obnovy bytových domov


Rozhodovanie o obnove bytového domu je závažné rozhodnutie s dlhodobou účinnosťou a  je vecou vlastníkov, ako sa solidárne dohodnú na ďalšom postupe pri zabezpečovaní si spokojného bývania. Mestská bytová správa, s.r.o. ako správca sa musí v zmysle zákona 182/1993 Z.z.o vlastníctve k bytom a nebytovým priestorom v znení neskorších predpisov riadiť ich rozhodnutiami. Vzájomné vzťahy medzi vlastníkmi a správcom sú dohodnuté v Zmluve o výkone správy.

Komplexná obnova je v súčasnosti najschodnejšia cesta úspor spojených s bývaním. Obnova bytových domov zaznamenáva v súčasnosti rozmach. Zlepšenie tepelnoizolačných vlastností obvodového plášťa, odstránenie či eliminovanie tepelných mostov, odstránenie hygienických nedostatkov (kondenzácia vodnej pary, plesne), zníženie nákladov na vykurovanie, zlepšenie tepelnej stability budov a zníženie nepríjemného prehrievania sa bytu pri súčasných skoro tropických horúčavách je výsledkom komplexnej obnovy bytového domu. Súčasťou komplexnej obnovy bytového domu by malo byť aj hydraulické vyregulovanie vykurovacej sústavy domu tak, aby všetky rádiatory dostávali optimálne množstvo tepla.

Po zahájení obnovy je potrebné najskôr začať s výmenou okenných  výplní (v bytoch i na spoločných priestoroch), ktorá sa vzhľadom na tepelné straty ukazuje byť prioritnou – dá sa ňou ušetriť až 30 % tepla. Následne je to zateplenie a hydroizolácia strechy, zateplenie suterénu, rekonštrukcia výťahu, výmena alebo údržba spoločných rozvodov, vyregulovanie UK, zateplenie obvodových múrov, vybudovanie požiarneho vodovodu, atď. – predpokladaná  úspora po komplexnej obnove môže dosiahnuť aj 65 % z pôvodných energetických nákladov.

Komplexná obnova bytového domu sa začína rozhodnutím vlastníkov, že ju  vôbec chcú realizovať. Mestská bytová správa ako správca odporúča previesť revitalizáciu bytového domu komplexne z dôvodu, že keď dochádza postupne k jednotlivým dielčím rekonštrukciám, zbytočne sa predražuje investičný zámer a nedosiahne sa požadovaná energetická úspora.

Vlastníci  sa musia na začiatku dohodnúť na vypracovaní  projektu na obnovu, kde projektant na mieste činu odborne posúdi potrebu jednotlivých rekonštrukčných prác a vyhotoví komplexnú projektovú dokumentáciu.  Po odsúhlasení zahájenia prác na projektovej dokumentácii a jej vypracovaní bude potrebné urobiť ešte niekoľko spoločných stretnutí, kde sa dohodne ďalší postup v realizácii zámeru obnovy bytového domu. Iniciatíva musí začať na strane vlastníkov bytového domu.

Ďalšou dôležitou oblasťou je zabezpečenie finančných zdrojov pre realizáciu obnovy. Financovať obnovu bytového domu sa dá z viacerých zdrojov:

  • najvýhodnejšie a najlacnejšie financovanie je z vlastných zdrojov našetrených na fonde opráv alebo na stavebnom sporení, prípadne jednorazovým zložením hotovosti všetkých vlastníkov podľa vlastníckych podielov na bytovom dome
  • druhá možnosť je z prostriedkov štátu poskytovaných cez ŠFRB ako návratná dotácia na maximálne 20 rokov pri úrokovej miere 1 % – avšak za podmienky, že bytový dom má z plánovanej investície 20 % vlastných zdrojov naakumulovaných na Fonde opráv a na 80 % investície požiada o túto dotáciu; ručenie je  bankovou zárukou alebo záložným právom na byty; – dotácia nie je nárokovateľná, splnenie podmienok a jej poskytnutie posudzuje ŠFRB; poskytovanie dotácií pre žiadateľov je limitované výškou pridelených zdrojov zo štátneho rozpočtu SR a prednostne sú vybavovaní žiadatelia, ktorí komplexne obnovujú bytový dom
  • tretia možnosť – poskytnutie nenávratnej dotácie od Ministerstva výstavby SR na odstránenie systémových porúch balkónov – za podmienky 50 % vlastných zdrojov z plánovanej investície preukázať (na Fonde opráv alebo z úveru) a na 50 % podať žiadosť najneskôr do 15.2.bežného roku – nie je nárokovateľná, posudzuje Krajský stavebný úrad a MVaRR SR;  poskytovanie dotácií pre žiadateľov je limitované výškou pridelených zdrojov zo štátneho rozpočtu SR
  • posledná možnosť je využiť cudzie zdroje poskytované komerčnými bankami – finančné prostriedky majú bankové domy k dispozícii ihneď po podaní a schválení žiadosti za komerčných podmienok – úroková sadzba 1-mesačný EURIBOR, 3-mesačný EURIBOR, 12-mesačný EURIBOR + marža banky od 2,5 do 3,5 % (podľa bonity bytového domu) – v súčasnosti to vychádza od 4 % p.a., splatnosť do 20 rokov, ručenie vytvoreným fondom opráv.

V priebehu vybavovania úveru sa zahajuje stavebné konanie – správca požiada o vydanie stavebného povolenia + dohodne dozorovanie stavby autorizovaným stavebným dozorom.

Po schválení poskytnutia úveru a právoplatnosti stavebného rozhodnutia sa môže započať s realizáciou obnovou bytového domu.

POSTUPNOSŤ KROKOV V  ROZHODOVANÍ VLASTNÍKOV PO ROZHODNUTÍ O VYPRACOVANÍ PROJEKTOVEJ DOKUMENTÁCIE A JEJ  PREDLOŽENÍ

1)    Zvolanie schôdze vlastníkov; prezentácia vlastníkov bytov resp. ich splnomocnených zástupcov a kontrola uznášaniaschopnosti schôdze vlastníkov bytov

  • v prípade rozhodovania o obnove BD postačuje účasť a  kladné hlasovanie nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov
  • v prípade rozhodovania o financovaní z úverov alebo ŠFRB je potrebná účasť a kladné hlasovanie 2/3 väčšiny všetkých vlastníkov

2)    Rozhodnutie vlastníkov o obnove bytového domu v rozsahu prác …..   a objeme investície vo výške …. €

3)    Výber dodávateľa stavebných prác  (zhotoviteľa stavby)  – výberové konanie zaháji správca v zmysle zákona 182/1993 Z.z.; zhotoviteľa si na základe ponukového konania vyberú vlastníci na  schôdzi vlastníkov. Máme negatívne skúsenosti so zahájením ponukového konania, nakoľko niektorí vlastníci či zástupcovia vlastníkov oslovujú iniciatívne svojich známych, ktorým neobozretne poskytnú informácie od iných zhotoviteľov a oslovený dodávateľ potom prekopíruje zníženú ponuku konkurenta (vlastníci nútia správcu, aby im vydal došlé cenové ponuky a potom ich spolu študujú s inými dodávateľmi). Výberové konanie má podľa zákona organizovať správca ako súťaž, kde sa obálky s ponukami otvoria naraz v jeden deň za účasti správcu a zástupcov vlastníka, pričom správca so svojim odborným personálom porovná a vyhodnotí došlé ponuky a pripraví ich na schvaľovanie na schôdzu vlastníkov. Vlastníci majú právo vybrať si na schôdzi vlastníkov zhotoviteľa diela – je na nich, či to bude najvýhodnejšia ponuka alebo ponuka svojho známeho. Správca poskytuje rovnaký prázdny výkaz výmer na ponukové konanie pre všetkých zúčastnených zhotoviteľov vo výberovom konaní a nesúhlasí s dodatočným dopracovaním ponuky – jej znížení – po lobovaní niektorých vlastníkov či zástupcov bytových domov. Výberové konanie má byť transparentné a jednoznačné. Správca nedovolí v prípade odsúhlaseného výberu zhotoviteľa dodatočné navyšovanie rozpočtovaných nákladov vybratým zhotoviteľom z dôvodu, že mu to finančne nevychádza.

4) a/Rozhodnutie vlastníkov o podaní žiadosti napr. na nenávratnú podporu z MVaRR SR na odstránenie systémových porúch balkónov pre BD  a jeho výške ; na návratnú podporu zo ŠFRB na komplexnú obnovu BD
alebo
b/ Rozhodnutie vlastníkov o výbere komerčnej banky, ktorá bude požiadaná o financovanie investičného zámeru –  komplexná obnova bytového domu (výška úveru, splatnosť, úroková miera, ručenie) alebo poskytnutie bankovej záruky pre ŠFRB
(ponukové konanie pre banky urobí správca, banku si vyberú vlastníci na schôdzi vlastníkov)

5)    Rozhodnutie vlastníkov o zmene výšky príspevku do Fondu prevádzky, údržby a opráv tak, aby postačovala na splácanie úveru i prípadné drobné opravy v BD

6)    splnomocnenie pre správcu Mestskú bytovú správu s.r.o. na podanie žiadosti na nenávratnú  dotáciu na odstránenie systémových porúch balkónov, alebo návratnej dotácie na obnovu BD zo ŠFRB alebo na podanie žiadosti o komerčný úver z  a uzatvorenie zmluvnej dokumentácie k podporám či úverom; na požiadanie vybratej komerčnej banky na poskytnutie úverov na financovanie investičného zámeru a na uzatvorenie zmluvnej dokumentácie; na zahájenie stavebného konania a realizáciu investičného zámeru.

Všetky tieto rozhodnutia musia byť jednoznačne zapísané v zápisnici zo schôdze vlastníkov BD a hlasovanie musí byť preukázané prezenčnou listinou zúčastnených vlastníkov podľa ich vlastníckych podielových práv.

Tento manuál sme pripravili ako návod pre tých zástupcov vlastníkov, ktorí sa rozhodujú o započatí obnovy svojho bytového domu tak, aby poznali postupnosť krokov. Na základe Vášho pozvania na schôdzu vlastníkov po odsúhlasení  vypracovania  projektu – po jeho predložení projektantom  prídeme s konkrétnou ponukou na vyfinancovanie zámeru i všetkých prepočtov – nastavenie fondu opráv – nákladovosť zámeru a oboznámime Vás s konkrétnymi údajmi.
Iniciatívu však očakávame od Vás – vlastníkov.

V Rimavskej Sobote, 21.5.2009
Vypracoval: Ing. Marta Dráždiková, ved.ekon.oddelenia

Svetozár Müller
konateľ a výkonný riaditeľ spoločnosti