Obnova BD


„Zatepľovanie bytových domov je nutnou potrebou pre zabezpečenie zlepšenia fyzického stavu budov a odstránenie dôsledkov rokmi zanedbanej údržby. Zníži sa nielen spotreba energie na vykurovanie, eliminuje sa zatekanie obvodových a strešných plášťov, zamedzí sa korózia výstuže v stykoch a paneloch, zníži sa vplyv teplotného rozdielu pôsobiaceho na nosné konštrukcie a vytvoria sa podmienky tepelnej pohody v bytoch. V dôsledku uvedených úprav sa ďalej vytvoria podmienky na predĺženie životnosti budov, zabezpečí sa udržanie prípadne zvýšenie zamestnanosti vo výrobnom sektore stavebných materiálov a konštrukcií a v odvetví stavebníctva,  následne sa zlepší zdravie obyvateľstva a architektonický vzhľadu miest.

Napriek nízkemu priemernému veku bytového fondu je potrebné najmä v bytovom fonde postavenom do roku 1970 vykonať obnovu a modernizáciu vzhľadom na to, že mnohé zabudované doplnkové stavebné konštrukcie a zariadenia sa blížia alebo sú po čase svojej životnosti. Životnosť niektorých materiálov, stavebných konštrukcií a technického zariadenia budovy za predpokladu vykonávania údržby sú nasledujúce : hydroizolačná krytina 20 rokov, okná 40 rokov, rozvody vody 30 až 40 rokov, rozvody kúrenia 40 rokov, podlahy keramické a drevené 30 až 40 rokov, výťahy 25 až 40 rokov, elektroinštalácie 30 až 50 rokov. Na základe týchto životnosti je potrebné, aby profesionálny správca pri zostavovaní plánu opráv na základe skutočného stavu bytového domu upozorňoval vlastníkov na potrebu výmeny technického zariadenia budovy ale aj zateplenie.

Vzhľadom na vzájomnú súvislosť jednotlivých úprav zohľadňujúcich zlepšenie podmienok bývania, možno odporúčať takýto postup uskutočnenia obnovy:

  1. Výmena bytového jadra, ale najmä vnútorných rozvodov plynu, studenej a teplej úžitkovej vody so zabezpečením merania spotreby vody, kanalizácie a vetrania v inštalačnom jadre,
  2. Zateplenie strešného plášťa s opravou zo strechy vystupujúcich konštrukcií, strojovne výťahov, resp. realizácia nadstavby s výstavbou nových bytov,
  3. Výmena otvorových výplní,
  4. Zateplenie obvodového plášťa nadväzujúce na výmenu otvorových výplní alebo ich úpravu s tým, že sa súčasne zateplí aj ostene otvorových otvorov; Súčasná realizácia opravy betónových vystupujúcich konštrukcií,
  5. Výmena vykurovacieho zariadenia so zabezpečením merania a regulácie,
  6. Výmena elektroinštalácií najlepšie súčasne s výmenou bytového jadra,
  7. Výmena výťahov, resp. ich obnova,
  8. Úprava vnútorných povrchov a podláh vnútorných komunikácií,
  9. Výmena a obnova stavebných konštrukcií a technického zariadenia z hľadiska požiarnej bezpečnosti,
  10. Výmena nášľapných vrstiev podláh v komunikačných priestoroch.


Prioritu nadobúda odstránenie systémových porúch, ktoré sú najmä poruchami vystupujúcich konštrukcií a niektorých častí obvodového plášťa. Postupnosť vykonania jednotlivých úprav závisí od rozsahu a spôsobu vykonania prác. Systémové poruchy sú dôsledkom ukončenia životnosti alebo nedostatočného vykonávania údržby. Sú to poruchy, ktoré nezapríčinili užívatelia bytov zanedbaním údržby a opráv, ale majú pôvod v nesprávne navrhnutých materiáloch a detailoch, nesprávne použitej technológii výstavby alebo v nedodržaní navrhnutého postupu realizácie stavby. Prejavujú sa najmä na bytových domoch postavených panelovou technológiou hromadným spôsobom výstavby. Významným faktorom obnovy bytových domov je dodatočná tepelná ochrana stavebných konštrukcií zateplením a vykonaním súvisiacich úprav. Zatepľovanie bytových domov sa uskutočňuje ako logický dôsledok potreby zabezpečenia zlepšenia fyzického stavu budov, modernizácie a odstránenia dôsledkov zanedbanej údržby.

Tepelná ochrana by mala byť najmä v budovách starších ako 30 rokov vykonaná spolu s výmenou vykurovacieho systému, rozhodne však spolu so zabudovaním regulácie a vykonaním vyregulovania hydrauliky systému. Spotrebu energie ovplyvňuje sám užívateľ svojou úrovňou energetického vedomia a poznania faktorov vplyvu. Zatepľovanie bytových domov je potrebné uskutočňovať ako logický dôsledok potreby zabezpečenia zlepšenia fyzického stavu budov. Správne urobenému zatepleniu a vykonaniu s tým súvisiacich prác musí predchádzať tepelno-technické posúdenie skutočného stavu a návrh stavebných úprav, ktorými sa dosiahne splnenie hygienického a energetického kritéria. Zatepľovanie bytov a verejných budov predstavuje typické opatrenie na strane spotreby. Vplyv zatepľovania sa prejaví postupným znížením spotreby tepla, odoberaného zo systému CZT a môže podľa stavu objektu predstavovať zníženie spotreby od 40 do 50%. Zateplenie teda predstavuje nielen jednu z najefektívnejších úspor energie, ale zároveň aj neoddeliteľnú súčasť komplexnej obnovy bytových domov „ ….. tak to povedal prezident nášho profesijného Združenia bytového hospodárstva na Slovensku Ing.Štefan Tóth v jednom svojom príspevku.

Mestská bytová správa ako profesionálny správca odpredaných bytových domov v Rimavskej Sobote sa problémom zatepľovania a komplexnej obnovy bytových domov intenzívne zaoberá od roku 2007. Za toto obdobie sa mu v spolupráci s vlastníkmi bytových domov – na základe ich rozhodnutí podarilo komplexne alebo čiastočne obnoviť cca 11 bytových domov a v roku 2010 končí a zabezpečuje ďalšiu obnovu u 11 bytových domov. Prvé kroky v zahájení  boli ťažké, obnova v Rimavskej Sobote bola v plienkach. Prvou lastovičkou nami spravovanou bol bytový dom Daxnerova 38 – 40, kde sa vlastníci, ktorých zastupovala u správcu iniciatívna oduševnená zástupkyňa vlastníkov pani Mareková, rozhodli komplexne obnoviť svoj dom zo zdrojov štátneho fondu rozvoja bývania. Po vzore bytových domov na ul. Malohontskej 2-8 a B.Bartóka 5-7 sa akoby roztrhlo vrece s požiadavkami vlastníkov na obnovy bytových domov a my ako ich správca sme mali problém udržať krok s ich nárokmi.

Myslíme si, že aj našou zásluhou skrásnelo mesto Rimavská Sobota. Bytové domy si obliekajú nové jemné farby, nie je to už staré šedivé mesto. Mravenčou prácou po večeroch v chladných pivniciach bytových domov sme presviedčali vlastníkov o nutnosti i efektívnosti komplexnej obnovy – naša osvetová práca našla dosť ochotných uší na počúvanie a rúk na odhlasovanie obnov – za čo vlastníkom ďakujeme – a dnes už pociťujú prvé úžitky zo svojho múdreho rozhodnutia, ktoré sa prejavuje hlavne v úsporách za teplo.

Prikladáme stručný prehľad nami obnovených alebo obnovovaných bytových domov v Rimavskej Sobote:

p.č. Bytový dom (BD) Rozsah obnovy Financované z : Roky obnovy
1. BD Daxnerova 38-40 Komplexná obnova ŠFRB, Banková záruka, Fond opráv a údržby BD 2007-2008
2. BD Gorkého 1,3,5 Výmena okenných výplní v bytoch a na spoločných priestoroch Slovenská sporiteľňa 2008
3. BD Malohontská 39-43 Odstránenie systémových porúch balkónov MVaRR SR 2007-2008
4. BD Malohontská 2-8 Komplexná obnova Komerčný úver, Fond opráv a údržby BD 2008-2009
5. BD Rožňavská 1 Komplexná obnova 2 komerčné úvery, ŠFRB -VPZ, Banková záruka, MVaRR SR, 2008-neukončená
6. BD Rožňavská 3 Výmena výplní v bytoch a na spoločných priestoroch Komerčný úver 2008
7. BD Dobšinského 44-46 Komplexná obnova Komerčný úver, Fond opráv a údržby 2009-2010
8. BD B.Bartóka 5-7 Komplexná obnova Komerčný úver, Fond opráv a údržby 2008-2009
9. BD Školská 26-28 Oprava strechy, výmena výplní v bytoch a na spoločných priestoroch Komerčný úver, Fond opráv a údržby 2009
10. BD Hostinského 24, 26 Oprava strechy, výmena výplní v bytoch a na spoločných priestoroch Komerčný úver, vlastné vklady niektorých vlastníkov, Fond opráv a údržby 2008-2009
11. BD L.Svobodu 1-6 Komplexná obnova

(výmena okien v bytoch z vlastných zdrojov vlastníkov)

Komerčné úvery, Fond opráv a údržby 2009-2010
12. BD Malohontská 10-16 Komplexná obnova Komerčný úver, ŠFRB – VPZ, Fond opráv a údržby BD 2009 – neukončená
13. BD Malohontská 33-39 Komplexná obnova Komerčný úver, Fond opráv a údržby BD 2009 – neukončená
14. BD Školská 30-32 Oprava a zateplenie strechy, výmena výplní na spoločných priestoroch a v bytoch Komerčný úver, Fond opráv a údržby BD 2009
15. BD Školská 14-16 Oprava strechy, výmena výplní v bytoch a na spoločných priestoroch Komerčný úver, Fond opráv a údržby BD 2009
16. BD Sídlisko Rimava 36 Komplexná obnova MVaRR SR, Komečný úver , Fond opráv a údržby 2009 – neukončená
17. BD Hostinského 20-22 Komplexná obnova Komerčný úver, MVaRR SR, Fond opráv a údržby BD 2009 – neukončená
18. BD Gorkého 2-6 Komplexná obnova Komerčný úver, MVaRR SR, Fond opráv a údržby BD 2009 – neukončená
19. BD Kirejevská 31-41 Komplexná obnova Komerčný úver (zdroje SLOVSEFF II.), Fond opráv a údržby BD 2010 – neukončená
20. BD Dobšinského 14-16 Komplexná obnova Komerčný úver, Fond opráv a údržby BD 2010 – neukončená
21. BD Malohontská 39-43 Komplexná obnova (štítové steny zateplené a systémové poruchy balkónov riešené v minulosti) Komerčný úver, Fond opráv a údržby BD 2010 – neukončená
22. BD Školská 10-12 Komplexná obnova Komerčný úver, Fond opráv a údržby 2010 – neukončená
23. Dobšinského 18-20 Zateplenie štítovej steny a výmena výplní na spoločných priestoroch Komerčný úver, Fond opráv a údržby 2010 – neukončená

Spolupracovali sme pri zabezpečovaní podkladov k obnovám bytových domov spravovaných spoločenstvami vlastníkov bytov a nebytových priestorov na základe podpísanej mandátnej zmluvy – podľa ich požiadaviek – v 3 prípadoch – obnova BD Športová – z vlastných zdrojov; obnova BD Kraskova 10 – oprava strechy, výmena vnútorných rozvodov SV a TUV z medziúveru v 1.stavebnej sporiteľni; komplexná obnova BD Rimavská 1-5 – komerčný úver, ŠFRB – VPZ, MVaRR SR – systémové poruchy balkónov.

Ďakujeme všetkým vlastníkom, ktorí nám dali svoju dôveru a splnomocnili nás v ich mene zrealizovať obnovu svojho bytového domu.